大多数人需要25-35年的时间来偿还房屋贷款。因此，很有可能当您想出售房产时您仍然需要继续偿还贷款。那么，在您与银行共有房产的情况下，如何将您的房屋上市销售呢？实际上在出售带有抵押贷款的房产方面是相当简单的。在开始规划下一步之前，重要的是要花时间了解您的住房贷款如何运作以及您对贷款人的义务。这还包括了预计会有哪些费用以及完成交易所需的时间。其次是对您的房产进行评估，以了解它的价值。然后计算一下您的抵押贷款还剩多少，以及购买下一处住所所需的金额。

1. 申请流程

第一步：与您的银行或贷款人进行沟通，让他们知道您计划出售您的房产。他们持有您房屋的所谓“产权证书”（Certificate of Title）。换句话说，他们对房屋拥有正式的权益。这使他们有权在您偿还不了贷款时出售房产。这也意味着当您决定搬家时，他们希望收到房屋的全款。

第二步：您将被要求填写一份“解除抵押贷款”表格，这份表格可以在您的银行或贷款人的网站上找到。在提交之前，请务必阅读所有信息并了解其内容，因为它赋予银行启动流程的权力。解除抵押贷款可能需要14到21天的时间，在销售最终完成之前，您仍然需要负责偿还抵押贷款。您的银行将与您的律师或过户师协商，以确保您的抵押贷款未偿还金额在结算时得到支付 - 这将从您的销售价格中扣除。您的贷款人还将在您所在州或领地的土地登记处注册抵押贷款的解除。这意味着房产不再受到任何“担保”的限制，这是一个法律术语，指的是可能阻止出售的限制。解除抵押贷款的费用可以从0澳元到550澳元。

2. 是否可以保留现有的贷款并搬到新房产？

住房贷款具有“可转移性”，这意味着它们可以简单地转移到下一处房产上。您需要的是所谓的“替代抵押物”（substitution of security）。这将从您当前的房产中移除抵押贷款，并将其转移到新的住房上。​您的贷款人可能会通过提供更好的利率来吸引您保留现有的贷款，以保留您的业务。或者当您搬家时，您可能决定是时候重新选择您的抵押贷款了。​如果您计划偿还大部分抵押贷款，要准备好支付银行额外的费用。这些费用被称为“违约成本”，因为您正在中断住房贷款的期限。这仅适用于固定利率抵押贷款，并且金额根据您欠多少以及贷款的期限而有所不同。

3. 如果您以低于贷款余额的价格出售房屋会发生什么?

尽管抵押贷款的未偿余额高于房屋价值并不常见，但确实会发生。在结算时，如果您无法偿还抵押贷款的差额，您将需要用个人储蓄或出售资产（如汽车）来弥补不足。如果您无法弥补差额，您的贷款人将要求您的抵押贷款保险公司来弥补差额。然后，他们将尝试从您那里追回未偿还的债务。请注意，这种情况可能会对您的信用记录产生负面影响，并且会带来财务上的挑战。在面临这种情况时，建议您尽早与您的贷款人和法律和财务顾问联系，以了解可行的解决方案。

4. 购买另一房产前是否可以不卖目前住房？

由于您大部分的资金都会被绑定在您当前的住房中，因此在卖掉现有住房之前购买另一处房产可能会有些棘手。但是有一些方法可以使这成为可能：

a. 有条件的出价：您可以同意购买一处房屋，条件是您只有在卖掉您当前的住房之后才能完成交割。然而，卖方通常不太愿意接受这个选项，尤其是在竞争激烈的市场中。

b. 过渡贷款：这是一种额外的短期贷款，可以帮助您在卖掉当前住房之前购买新的房产。它提供了额外的6到12个月的时间来出售您的房产。它包括您现有的住房贷款、新房产的购买价格以及相关费用，如印花税、法律费用和贷款费用。在市场下跌时可能会有一定的风险。

5. 可能涉及的费用

除了银行费用之外，您还需要预留资金用于支付过户费、营销费用以及房地产经纪人的佣金。请确保预算大约800到2000澳元，以支付销售房产中过户师或律师的费用。您的房地产经纪人可能会要求一笔佣金来负责房屋的整个销售流程。房产经纪人也是最合适的人选来建议营销预算。营销活动基于您所在的地区、您的住房类型和市场表现。通常包括以下内容：

- 数字宣传册

- 房地产门户网站上线推广

- 社交媒体帖子

- 专业摄影

- 广告牌